房地产投资回报率高吗？中国房地产投资回报率有多少？

房地产投资回报率高吗？中国房地产投资回报率有多少？

时间:2017-10-21 14:39:08 作者:第一纸白银分析网阅读:次

中国的房地产投资回报率高一般都超过50%，高的甚至到达几倍或数十倍，而且投资房产在中国被认为是稳赚不亏的事情。

中国房地产投资回报率居高不下

改革开放以来，我国各地的房价虽然出现了几起几落，但总体趋势是房价直线上升，且涨幅较大。

从北京、上海商品住宅价格的变化，足以证明房价的上升趋势。

北京市1984年最高房价为每平方米仅600元左右；到1992年底，最高价已突破6000元；而到2000年，最高价达到9000元。最低价也由每平方米300元左右涨至每平方米3500元左右，涨幅超过10倍！

上海市1985年平均房价为每平方米400元左右；到了1988年上升到每平方米1000元；到了1992年，由于浦东开发，上海的房价更是扶摇直上，直逼每平方米4000元大关；而到了2000年，平均房价已超过每平方米6000元。

未来房价继续上涨概率极大

国外房地产专家认为在短期内房地产价格呈涨跌交错的变化趋势，对长期发展来说，房地产价格整体趋势是上涨的。我国房地产市场形成较晚，但发展较快。因此，未来的几十年，房价的涨势将十分迅猛，呈现只涨不跌的态势。导致这种趋势的原因，主要体现在以下几个方面：

第一，人口的迅速膨胀和城市化的加剧，使住房建设在相当长的时间内处于供不应求的状况。1999年，我国城镇人均住房面积是9.6平米。按国家建设部的有关规划，到2010年，全国人均居住面积要达到12. 5平米，使用面积为25平米，据此估算，今后每年人均需要新建住房5. 5 ~6. 5平米。另外，全国城市化水平2020年要达到50% (1999年为30.4%)，也将产生巨大的需求。从全国范围来看，房地产业在未来10~20年仍将是高速发展期。所以，巨大的需求强有力地拉动市场，将使房地产市场持续升温，促使房地产价格不断上扬。

第二，土地价格和建筑材料价格不断上涨，由此建造商品房的价格也随之上升。由于房地产是土地、建筑物上不可分离的部分，因此，房地产本质包括土地及土地上的建筑物两大部分。根据国家颁布的《城市规划法》和《土地管理法》，商品房开发经营单位必须通过有偿的方式取得建筑用地的土地使用权。商品房开发经营单位必须支付土地一定年限（最长可达70年)的土地使用费。其中征地费按有关规定，每667平米(1亩）土地的征地费用为2万~3万元，实际上目前各地的征地费用一般都超过了每667平米10万元，有的地方甚至超过了每667平米50万元。如果开发经营单位还要承担安置补偿费，则其获得土地使用权的费用将更髙。一般来说，拆迁安置补偿费要占商品房价格的30%左右。随着城市速度的加快，在一些城市拆迁安置费已占到了房价的40%，甚至50%以上。在有偿取得的土地建造房屋需要大贵的建筑材料，这些建筑材料涉及的相关行业十分广泛，如钢铁业、水泥业、土木业、玻璃业、采沙业、采碎石业、建筑业、电器业、五金业、装潢业等。如果这些行业的产品，即建筑物所需要的建筑材料普遍涨价，那么，商品房的价格自然也“水涨船高”。

第三，我国房地产业正处在一个新发展周期的上升阶段。1992 ~ 2000年的9年中，我国房地产开发投资出现了一定的波折。从过去9年中可以看出，房地产业作为国民经济的一个重要行业和重点产业，在国家采取宏观调控措施后，已从发展的巅峰回荡到较理性阶段。1998年以来，由于住宅产业作为国民经济新的增长点和消费热点的产业政策的实施，房地产业出现了转机，呈回升和上升势头。另外，从国外的一些城市的实例可以看到，人均使用面积达到一定量以后，房地产业的竣工量才开始下降。美国纽约是人均使用面积50平米，巴黎是人均使用面积30平米，地少人稠的新加坡也是达到人均使用面积17平米，住房竣工量才开始下降。国外许多城市的实例表明人均国民生产总值达到1000美元/人左右，住房消费加速增长。我国目前正进入或将进入这一个阶段。

未来几十年，我国房价呈上升趋势，对房地产投资来说，必然会有高额固报。投资回报率在50%～500%之间。

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