裕佳柒：投资性房地产是什么

裕佳柒

房子是给人住的，一旦房子改一个字成为房产，再加一张纸，约定可交易，房子的内涵就更为丰富。城市大街小巷都有“租售”二字，“住租售”3个字分别代表城市房产的三重属性：住是消费，租是经营，售是交易。

大多数房产交易是为了“变现”，而在经济城市化和财富货币化的进程中，人口在流动，货币在增长，这两大趋势就像楼市投资的“火”与“油”。房产交易的溢价本质上就是一种货币现象，是财富货币化和住宅商品化共同创造的一种财富：货币化的虚拟财富。

虚拟财富的交易市场是城市的一道风景线，人们对美好生活的向往激活了都市家庭追求财富的欲望，财富货币化与住宅商品化的融合，悄然改变着人的财富偏好，把数千年人们对土地的依恋转化为都市家庭的财富偏好之一：房地产偏好。

投资性房地产的范围：

1）已出租的土地使用权：

企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于此类。

企业以经营租赁方式租入土地使用权，再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

2）持有并准备增值后转让的土地使用权：

指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权

按照国家规定的闲置土地不属于投资性房地产

3）已出租的土地使用权：

指企业拥有产权的，以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

不属于投资性房地产的范围：

1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产。

如：企业生产经营用的厂房、办公楼、经营用土地使用权。

2）作为存货的房地产：房地产开发企业正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。

房地产开发行业的主要涉税风险

（一）取得土地引发的税务风险

1、虚增拆迁安置费。虚增拆迁安置费的行为，一旦面临税务和财政等部门的检查，便会漏洞百出，从而引发税务风险。

2、以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本。

（二）规划设计引发的税务风险

1、总体规划设计未考虑税负规划。房地产企业在进行项目开发时，其总体规划往往侧重于项目结构布局、物业类型、建筑设计、 住宅设计、公共配套设计等内容，容易忽略税负对成本和现金流的影响。

2、虚开规划设计费。规划设计费是土地增值税和企业所得税的税前扣除项目。部分房地产企业为了加大税前扣除项目，虚开规划设计费，以达到逃避土地增值税和企业所得税的目的。

房产作为家庭财富主要支柱的地位不变，但配置比例递减。由此演绎，其一是房产的增值回报率递减，其二是房产在家庭资产配置中的比例递减。基于上述“两个递减”的分析，再次建议：择机卖出投资性房产。

海阔凭鱼跃，天高任鸟飞。人们一旦跳出“买房致富”的路径依赖，机会无限，风险可控，财富无边。

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