私募排排网：什么是小产权房?小产权房有何风险?

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　　私募排排网：什么是小产权房?小产权房有何风险?
　　31日中央政治局会议的召开，措辞提到“坚决遏制房价上涨”，而之前多为“遏制房价过快上涨”，显然监管层对严控房价的态度更加坚决。而深圳也紧随中央，放出“限购限售”大招。根据深圳市规土委和住建部披露，2017年深圳常住人口1252.83万，全市约1400万套住房，商品房130万套，政策保障房30万套，企业和个人自建房55万套，工业区配套宿舍200万套。简单的加减可以算一算，除了这些外，剩下的全是“深漂”最熟知的小产权房(农民房)。
　　什么是深圳小产权房?
　　小产权房，是指农村和市郊那些农民集体所有的土地上盖的房子。但这种房子并不受待见，其没有土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。而我们整天说的所谓“小产权”只是一种约定俗成的叫法，说白了其实这种房子就是没产权，且不受法律保护。
　　既然不受法律保护，那小产权房的交易也算是挺“自由”的。过户?合同?不存在的!买卖全靠双方的一纸协议，协议即“合同”，相当于游离于正规房产交易市场的场外市场。
　　一般来说，小产权房通常分为几下几类：
　　1、占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。说白了就是违建，这也是全国最常见的，深圳最多的一种。根据深圳规土委数据显示，截止2016年底，违法建筑面积仍高达4.05亿平方米，占深圳市总建设量的50%。
　　2、在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷的不完全产权房。不按规定开发，工业用地上建住宅，政府肯定不高兴，不让你卖是必然的。
　　3、还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易二手房。房子还没“转正”就急着买卖，所以房屋的买卖合同在法律上也会被视为无效，产权?不存在的!
　　买卖小产权房的风险有哪些?
　　既然是“非正规军”，小产权房在交易上其实有很多潜在风险的：
　　1、一房多卖。上面说了小产权房并没有什么合法手续，因此在房管局备不了案，网上也查不到信息，因此部分房东会利用这种信息不对称，与多人签订卖房协议，收房款施行诈骗。今年5月就有新闻报道说深圳有人利用小产权房一房多卖诈骗700多万。
　　2、购买时不能按揭。普通商品房可按国家规定按30%首付买房，而小产权房，所谓的“首付”，完全由买卖双方自行商量，或者干脆全款。这样一来风险就大了，万一他收了钱就跑路了呢?而村委会那房子还在房东名下。
　　3、无拆迁补偿。目前很多地方规定小产权房是没有拆迁补偿的，所以那些等着得拆迁款的人可以省省了，别想这种空手套白狼的事。
　　4、违章搭建。小产权房一般都是农民自己搭建，可能政府批了3层，他为了多收租金搭了5层，然后按5层的价卖给你。这种违章搭建政府当然是不允许的，甚至你可能面临付了5层的钱，却被拆掉2层的尴尬。
　　更有甚者，压根这整间房或整栋楼都是违建，很多可怜的业主因为无法分辨其各种许可证的合法性，住的好好的却面临温馨的家被拆，这种“房财两空”的风险不可忽视。
　　5、维权无门。无论是拆迁，还是房东反悔、提价等等，这种小产权房在交易时，购房者本身就处于劣势。因为你的买卖合同属于无效合同，并不受《合同法》的保护，而且购房者所获得的所谓“房屋所有权”在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制。万一就纠纷，律师不敢接案，法院不受理，那真是叫天天不应，叫地地不灵，许多无奈的业主也只好以拉横幅、上访这种非正常，且希望渺茫的方式维权。
　　深圳的发展速度太快，贫富差距一时难以消除，一旦有差距，就有矛盾，商品房与小产权房就是其一。有人说，既然这样那就全部拆掉，全部换成商品房。但这样的话，仅凭几百万套商品房，又如何解决深圳2000万人的住房问题呢?如今深圳也开始大力推行租赁住房政策，相信在不久的将来，深圳楼市也会在更多长效机制的作用下变得更理性，让“来了就是深圳人”不再是空口号。