8月楼市成交分化加剧，未来楼市政策该怎么办？

日月生金

　　
　　
　　自从“3.17”新政以来，各地陆续出台调控政策，楼市成交量持续“萎缩”。 中国指数研究院报告显示，8月，北上广楼市成交量同比“腰斩”，降幅超过5成。 在这种背景下，国家统计局发布的8月经济数据显示，地产投资增速相比7月出现环比企稳态势。
　　
　　有关券商认为，今年上半年经济企稳回升，本质在于三四线城市地产销售激增，带动地产投资和相关消费表现超预期。 面临这种分化加剧的调控局面，未来楼市政策该怎么办？房地产调控政策亟需向部分二线城市以及所有三四线城市“下沉”，提前预防三四线城市加速“泡沫化”。更令人担心的是，一旦中国三四线城市房价出现“泡沫化”之后，将给全国房地产调控带来更加严峻的挑战。目前而言，中国三四线城市泡沫化程度尚低。
　　
　　北上广8月成交量“同比腰斩”
　　
　　中国指数研究院报告显示，北京8月成交商品住宅3321套，成交面积37.29万平方米，环比下降10.06%，同比下降55.64%。 与此对比，上海8月共成交11843套，成交面积114.47万平方米，环比下降10.42%，同比下降56.76%。统计显示，8月北京、上海、广州、深圳四城合计成交总量为21927套，销售面积224.79万㎡，销售整体持续下降；四城合计成交面积环比下降6%，同比上年下降54%。
　　
　　中原地产数据反映同样的趋势。“金九银十”首周，一线城市整体成交量依然低迷，平均环比下调20%。其中，北京环比下调28%，同比跌幅达60%；广州平均环比下调32%，同比跌幅72%；上海环比下调22%，同比下跌27%。 杭州、南京等15个二线城市销售略有好转，呈现稳中有升的态势。其中，成都销售面积环比增长192.27%，同比增长101.79%，在15个二线城市中增长最为明显。
　　
　　8月地产投资增速“环比企稳”
　　
　　在一线城市房地产成交“腰斩”之际，国家统计局发布8月经济数据显示，全国地产投资增速8月出现了环比“企稳”。从单月数据来看，得益于新开工反弹，8月全国房地产开发投资增速达到7.8%。国家统计局14日发布《2017年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况》，2017年1-8月份，全国房地产开发投资69494亿元，同比名义增长7.9%，增速与1-7月份持平。其中，住宅投资47440亿元，增长10.1%，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。
　　
　　日月生金分析认为，8月份中国房地产市场投资、销售等核心指标均较为平稳；特别是房地产投资增速结束连续两个月回落，增速与上月持平。 但是，商品房销售面积和销售额的增速继续放缓。1-8月份，中国商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1-7月份回落1.3个百分点。商品房销售额78096亿元，增长17.2%，增速回落1.7个百分点。
　　
　　在投资中能代表终端需求的只有房地产，8月数据反映这条产业链表现良好。数据显示，2017年1~8月，全国房地产开发投资69494亿元，同比名义增7.9%，增速与1~7月持平，并未延续此前连续三个月增速下滑的势头。 从短期周期性因素来看，这次限购政策主要针对一二线热点城市，三四线城市目前销售和投资仍然保持比较高的景气度。
　　
　　由于一二线城市在全国房地产销售和投资的占比不及20%，这意味着如果没有额外的限购政策，未来1-2年房地产投资增速仍然可以保持比较高的增速。
　　
　　调控政策继续“下沉”
　　
　　8月全国商品房销售面积同比增长4.3%，较上月扩大2.3 个百分点。业界认为，8月销售反弹主要得益于三四线楼市企稳。 若继续刺激三四线地产需求，势必引发房价泡沫扩张、地产供需再度失衡，因而以棚改货币化安置为代表的刺激政策力度或将减弱。
　　
　　易居智库中心研究总监严跃进表示，调控带来一二线城市房地产降温，商品房销售增速下滑。不过，从实际情况看，虽然增幅减弱但依然是正增长，这和部分三四线城市的房屋销售市场崛起有关。
　　
　　中国银行国际金融研究所研究员高玉伟认为，当前调控并未放松，房地产投资企稳表明其增长具备一定的内生动力，这可能与三四线城市行情分化有关，从而对房地产投资提供了支撑。 8月，全国房地产投资同比增速7.9%，较7月反弹回升，主要源于前期地产销售回暖带动。受棚改货币化安置政策刺激，今年1季度地产销量增速较去年4季度回升，这对3季度地产投资形成支撑。
　　
　　笔者日月生金（微信669511388）是金融投资分析师，从事金融行业多年，研究国际局势和热点事件。金融领域博大精深，每天行情波折不断，我所能做的就是用我多年的研究经验，给大家帮助。