沐金言银： 一个大杀器的到来是炒房者的悲哀的吗?

沐金言银

沐金言银：  一个大杀器的到来是炒房者的悲哀的吗?

前段日子，银监会发布了一个重要制度《商业银行押品管理指引》，在这里面明确了，商业银行应至少将抵押品分类，看看你是金融质押品、还是房地产、又或者是应收账款和其他押品，能够细分的还要进一步细分。同时，应结合本行业务实践和风控水平，确定可接受的押品目录，且至少每年更新一次还要动态监测，跟踪押品相关政策及行业、地区环境变化，分析其对押品价值的影响，及时发布预警信息，必要时采取相应措施。

其实说到这，您大概已经猜出来了，无非针对的就是两种抵押或者质押，一个是股票，一个就是房子。这次银监会也没藏着掖着，给出了很明确的指示，股票相对简单，据报道是很多银行已经提高了股票质押的门槛要求，甚至有多家银行已经停止了业务。

而房子方面，规定商业银行发放贷款时，应该全面评估债务人的偿债能力，避免过度依赖抵押物，而应当以现金流作为第一还款来源。另外，就是要压力测试了，在三大领域风险应该高度重视，包括住房按揭贷款、商用房抵押贷款、以住房作为抵押的其他贷款等。“压力测试我们原则上是要求每年至少一次，但是像房地产属于目前监管部门重点关注的领域，商业银行应该按照实际情况、分区域增加测试的频率。”换句话说，你要不嫌麻烦，就得多多测试，如果嫌麻烦，最好就别抵押了。

为什么这么说，新闻有时候要连起来看，4月底北京各大商业银行传来消息，暂停了商用房的全部抵押贷款。连典当行也不再收北京五环外的商住房了五环内的商住房，你要抵押似乎还可以，价格直接减半。什么意思？看明白了吗？之前北京严打商住房，将商住房纳入了限购之后，这种房子瞬间崩溃，投资者再也没有了退出渠道，想把钱拿回来已经是不可能了，至于往外租，现在住宅的租售比都不到1.5%，租这种商住房由于商水商电配套不好，租金只能更低。所以有脑子活的，想办法了！我把房子抵押给银行，然后套现不还，这钱能回来多少就是多少。总比血本无归的强。所以很多人开始把房子甩给银行，银行也是比猴都精，看到有当接盘侠的风险。立马出台政策，这种房子不收了！这下商住房的投资者就彻底完蛋了，已经失去了最后的一个退出途径，所有的房子都烂在了手里。

联想商住房的故事，我们就很好理解银监会的这个指引了，意思很明确，银行在收抵押物的时候，一定要看看他有没有还款能力，还是就想把锅甩给你。而且给出了详细的标准，避免底下的银行瞎干成了最后的房地产调控的接盘侠。不但要在收房子的时候严格要求，还要对于已经收上来的房子压力测试，这其中就包括我们老百姓（42.15 -3.04%,买入）手上有贷款的房子，这部分其实也是抵押给银行的。也就是说现在起就要开始清理这些已经抵押的房子，对于没有还款能力的人来说，就要尽早想办法解决，如果以前你开的虚假收入证明，现在压力测试，可能要把这个东西重新检查。是你补交抵押物，还是逼你还钱又或者提早处置。避免到卖房高峰的时候，资产处置都卖不掉。

而对于个人来说，如果是炒房的，或者是高杠杆买房的，听到这样的政策已经肝颤了，因为严格限购之后，流动性下降了8成，未来这个市场即将冰封，没有流动性就没有能力偿还资金成本，全指着把房子抵押给银行过冬呢，如果银行因为体系评估门槛提高，而无法抵押，那么也就意味着资金断流将提前到来。没有退出渠道就只能去找高利贷。而在这样的政策作用下，高利贷也必然更加稀缺，利息也会水涨船高，那么可能这就是一个覆灭的开始。

还记得当年的煤老板吗？为什么10几亿身价能快速的变成几亿负债，就是从银行不收煤矿为抵押物开始的，大量的人都跟蔡成功一样，借高利贷维持着炒煤矿的高成本，于是很快就债台高筑。总希望宏观形势能够缓过来，再大赚一笔。但最后也没等到天亮的那一天。像煤老板的例子还有很多很多，以前炒钢贸的，以前炒船的。银行都吃了很多亏，有的以为有抵押物，结果清算的时候才发现，一个钢贸的仓库抵给了3家银行，信贷经理帮着企业蒙混过关。当这东西价格掉下来的时候，才发现根本就不值钱。银行没少在这里面赔钱，所以这次争取能吃一堑长一智。提前把房子的问题解决好。毕竟这个杀伤力，可能要比煤炭，钢贸，造船大的多的多。

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