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这是开年之际，对大家所有关心与房价有关问题的一次总回答。 春节过后，关心房地产市场者都明显有春寒料峭的感觉，无论是市场的温度，还是政策的温度，都是冷风嗖嗖。春节期间，一些热点城市成交量的低迷更是让很多人担心今年房地产的温度。 事实上，关于2017年房价以及政策的走势，在去年年底的相文章中已经多次研判，至少就目前而言，我的观点没有改变。 市场温度：乍寒还暖 很多机构统计了春节期间一些热点城市的交易量，并以此来判断今年房市的温度。比如，上海相对去年成交量基本腰斩。这个说法其实极具迷惑性，去年春节期间上海成交33套，今年成交15套，其实量都不大。其它如杭州、南京、合肥、厦门的成交量都很惨淡。笔者一直认为，根据春节期间的成交量来判断温度，这本身就不科学。春节很特殊，用其来衡量的确有很多弊端，但必须指出，热点城市成交量的下滑已经成为定势。无论是抗跌性很好的北京，还是风险相对较小的广州。在经历了去年骇人的表现后，今年楼市成交量的总体下滑是必然的。就此而言，我维持去年年底关于楼市降温的判断。所谓降温，一是和2016年比；二是市场总体的交易量和增速会大幅度回落。2016年，新房销售历史上首超10万亿，这也许是多年难以超越的一个标杆；三是2016年一些暴涨，但又缺乏概念支撑的城市，房价回落的可能很大。最近市场上关于合肥等城市房价“暴跌”的传闻尽管有夸大的成分，但价格调整是不争的事实。 http://img.mp.itc.cn/upload/20170208/7beea3edfdbc4f8ca90d330210e9dc9e_th.jpg 政策温度：乍寒还暖 在市场成交下滑、价格松动的同时，政策对于房地产市场的挤压似乎仍然在加码。春节结束后的第一个工作日，央行全面上调了公开市场逆回购利率和SLF利率，我将此解读为不叫加息的加息。央行的这种悄然加息行为，事实上证明了中国货币政策相对于2016年收紧的事实，但加息就是针对房地产吗？我认为不尽然。 我在去年年底一直强调，中国的房地产政策不会是2017年房地产回落的因素，影响房地产走势的最终是房地产的自身周期，而不是政策周期。2017年房地产政策看似严厉，其实极为温和。我多次强调，对于房地产政策的理解，要站在2017年宏观政策的总基调理解，2017年宏观政策将“稳”和“风险”都提高到前所未有的高度，稳中有进，则意味着房地产政策绝不会严厉打击房地产，2017年，中国没有打压房地产的本钱。政策强调要“防止大起大落”，从房地产周期看，着力点在“大落”而不是“大起”，因为2017年的房地产也没有大涨的基础。 特别是，2017年中国经济面临的形势极为复杂，甚至很有可能真正成为传说中最困难的一年，国际国内的各种风险不容小觑。在这种情况下，央行绝不会为了打压房地产而加息。我的解读很清楚：在开年之际，央行既要传导去年年底既定的货币政策的基调，又不敢、且没有必要大张旗鼓。无论是稳定汇率，还是抑制资产价格泡沫，都无法通过简单粗暴的方式解决，对泡沫和风险的敬畏是正确的。按照这个逻辑，央行这次“悄悄加息”究竟针对谁就很清楚了，既没有明确针对通胀，也没有意味着中国经济的探底成功，更没有在开年杀气腾腾对准房地产泡沫。央行这次悄悄加息，放的并非打击对象很明确的真枪实弹，而不过是一记信号弹，提醒市场不要忘记了今年货币政策的基调，仅此而已。 至于房贷收紧等等，这也和政策无关，在经历2016年天量的房地产信贷之后，房贷的回落也是市场使然。 http://img.mp.itc.cn/upload/20170208/0dec915b3be54e16b59c44b95855a656_th.jpg 房产税会取得突破性进展吗？ 答案是否定的。 因为这个问题实在太复杂，不是一年两年能够出台的。一些媒体鼓噪2017年房地产税会取得突破性进展不过是臆想而已。我在分析中国房价走势时，从来不提房产税，原因很简单，就是我认为短期内出台的概率等于零。房地产税属于极其复杂的改革事项，涉及很多问题，在之前的文章中对此有全面阐述。对于房产税立法，从长远而言，中国房地产领域的税费改革是必须的，通过总体设计，如何对目前的税费体系进行调整，并纳入统一的房产税，这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的，比如和土地出让金的关系，比如70年土地产权如何解决，等等。这些问题不解决，房产税是无法出台的。 结论：房价的脸偷偷在改变 第一，房地产2017年的变天是市场周期、政策周期以及中国经济大周期综合作用的结果。但笔者也一直强调，不要误读2017年的房地产政策，严控只是针对投资投机，在不确定性加大的情况下，我们没有任何本钱主动打压房地产，但因为2016年的透支，去年的一些热点城市出现量价齐跌的情况仍然是大概率，想出手买房者，至少应该等到6月份，根据市场的情况再做决定。但如果是孩子入学什么的，这是没有办法的，根本就不需要考虑投资回报，风险什么的，因为耽误了孩子是最大的风险。 第二，高净值人士减持投资性房地产是对的。对于中国房地产而言，迟早会有一次价值的重估和调整，房地产的财富效应和投资价值的边际效应已经下降，持有太多房子的风险在加剧。 第三，我之前讲过的一些没有危险的城市，2017年仍然可以出手。北京四环之内的房子仍然稀缺，这是短期不可改变的。特别有意思的是，春节期间去了一次海南，海南房地产在经历多年的低迷后终于开始热起来。这里面，有“不可描述的”空气原因。大家已经明白，消灭讨论雾霾的帖子，甚至消灭雾霾这个词汇很容易，但空气的改变肯定遥遥无期。 投资市场中，没有慈善家，只有赢家和输家。无论你在其他方面如何成功，到了市场里，赢输就是唯一标准。佛渡有缘人，我带有心人！想了解更多发售、原油、天然气、白银投资资讯可与本人沟通交流，林熙老师专业指导，期待与你成为朋友！ 文/龙腾老师一对一指导微信934898312
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发表于 2017-2-8 14:58:58
