【适德其金】换房你不看，少赚几十万

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　　近几个月来，改善型买家不断增多。那么，对于换房族来说，究竟先买合适还是先卖划算？为此，羊城晚报记者采访了业内人士，进行了对比计算(注：受限购影响，先买后卖的做法只适合于家庭只有一套或两套但其中一套付清的换房客)。
　　案例
　　市民王先生目前有一套价值220万元的60多平方米两居室(该房已过5年且是家庭唯一住房)，其想换一套售价360万元、89平方米的三居室。该如何操作？
　　算账先卖后买更划算
　　房天下广州二手房高级分析师卢佩婷为大家算了一笔账：
　　一、供房款：先卖比先买省钱
　　1、先买后卖。
　　该套房子按二套计算，首付七成252万元，剩下的108万元以公积金和商贷组合方式贷款，其中公积金贷款60万元(夫妻双方公积金可贷80万元)，商贷48万元，20年还款。二套公积金和商业贷款利率均上浮10%。那么：
　　●月供=3272元(商贷)+3483元(公积金贷)=6775元
　　●还款总额=6775元×240个月=162.6万元
　　●利息=162.6万元-(60万元+48万元)=54.6万元
　　2、先卖后买。
　　该套房按首套计算。首套公积金贷款利率为3.25%；商业贷款利率按八五折4.165%(注：不同银行，利率亦有所区别)。则：
　　●月供=2951元(商贷)+3404元(公积金贷)=6355元
　　●还款总额=6355元×240个月=152.52万元
　　●利息=152.52万元-(60万元+48万元)=44.52万元
　　从以上数据可以看出，先卖比先买的供房款总额少10.08万元。
　　二、税费：先卖比先买划算
　　1、买。
　　对于个人购买普通住房(90平方米以下)，且住房属于家庭唯一住房的，按1%的税率征收契税，也就是说先卖后买应交契税=360万元×1%=3.6万元(注：买房所交税费按照房产证满2年的情况计算)
　　对于家庭第二套房产，则按3%征收契税。先买后卖应交契税=360万元×3%=10.8万元
　　2、卖。
　　出售满5年且为家庭唯一住房的，免征增值税和个人所得税。如果家庭不止一套住房，按1%征收个人所得税。
　　个人所得税=360万元×1%=3.6万元
　　对于未满两年出售的房产，无论是否首套，均按5.34%征收增值税、按1%征收个人所得税。
　　增值税=360万元×5.34%=19.23万元
　　个人所得税=360万元×1%=3.6万元
　　综合以上数据，可以看出，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算。
　　建议收到首期房款再签购房协议
　　先卖后买还可以避免纠纷。中城地产刘小姐表示，对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户，先卖后买会更好，因为如果先下定金买了房子，而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。
　　建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。
　　特别提醒：先卖后买，一定要踏准节奏！
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