房地产泡沫何时烟消云散？捅破之后会发生什么？

振古烁金

房地产泡沫何时烟消云散？捅破之后会发生什么？


　　今日关注：房地产泡沫，如此疯狂的房地产之后会发生怎样的故事呢？
　　何时破灭？购房者会有多惨？
　　前言：都说，"上帝欲使之灭亡,必先使之疯狂"。如此疯狂的房地产之后会发生怎样的故事呢？
　　中国大陆的房地产是泡沫最大的，远远大于香港，大于全球。
　　最近中国房地产最大的事是两个之前市场发疯的城市，上海和深圳相继出台了非常严厉的调控政策，为市场降温。特别是上海无论在限购政策，还是限贷政策上，都堪称史上最为严厉，再加上明确禁止首付贷等金融工具，如果真正执行，对市场的影响之大不可小视。
　　房产泡沫什么时候破灭？以什么方式破灭？
　　在市场顶端，在这个疯狂的状态下，每个人都被转化为多方，并对上涨深信不疑，最终却因为高昂的价格阻止了更多的人可以加入，新出现的卖家将无法出手，泡沫破灭，价格一落千丈。20世纪发生的多次泡沫及不同的资产和参与者，都遵循了类似的发展轨迹。
　　中国的房价不会有例外，而且目前就已经处于这个阶段。随着住房投机泡沫高潮的临近，出现买方对卖房的大量过剩，很多地方都要排队买房，甚至出现一开盘就一夜抢空的现象，导致已经高涨的价格继续攀升，价格水平很迅速地就达到沸点。
　　但市场的经验一再证明，只有在大多数投资者认为价格仍会上涨，并对此深信不疑的时候，价格上涨才可能突然停止。在最高价格点上，一旦买家终于得到满足，竞价消失，市场上就只剩下卖家，价格将随即狂跌。
　　房地产泡沫破灭，购房人将有多惨？
　　房地产泡沫一旦破灭，房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响，是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额，房子扔给银行，最多是首付款的损失?
　　据消息面：《汇丰银行（中国）房地产抵押贷款合同》，该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款，与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：（1）签约前之评估价或（2）放款前之评估价或（3）抵押房地产的购入价（即贷款满评价），抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后，相关的条款内容也大同小异。
　　一旦房地产泡沫破灭，上述条款会有怎么的后果？
　　在此，举一个例子，2016年8月，赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产，银行评估价1000万元，银行贷款800万元，首付400万元。2017年8月，这套房屋市场价跌至900万元，银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款，否则将没收拍卖房产。
　　但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此，银行没收房产，拍卖房产得750万元（通常都大幅低于市场价）。最后，赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走，同时还欠下银行50万元的债务，进入名副其实的负资产状态。由此可见，房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。
　　最后，奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句：泡沫形成初期，请拥抱泡沫，泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候，请远离泡沫。　　
　　  文/勐哥谈金 威信；mgtj2008