房产投资必将被终结？原因竟来自于“它”！

金典聚富

房产投资必将被终结？原因竟来自于“它”！                                               

美联储在议息声明中表示，不加息主要是因为担心全球经济和金融局势可能在一定程度上限制经济增长，同时，可能会给短期通胀造成进一步下行压力。而在随后的新闻发布会上，联储主席耶伦则表示，8月的美国金融市场反应了中国风险，新兴市场也受到了波及。

兴业银行首席经济学家鲁政委在接受澎湃新闻采访时表示：“美国经济还在复苏中，复苏主要动力是居民消费，但企业投资比较乏力，出口尤其疲软，这主要是美元反弹带来的，一旦加息，美元的反弹会更加强劲，这更加不利于美国外需的改善，所以，美联储最快的加息时点是12月。”人民币接下来的走势，还是取决于美元指数的变化、人民币加入SDR，全球央行的协调以及人民币市场化四大方面的因素：“人民币加入SDR后有一个责任，就是汇率不能固定，这意味着人民币不能跟着美元走，考虑到美元SDR中的份额，其他币种需要扮演美元对立面的角色，因此，从这个逻辑说 ，人民币汇率需要贬值。”美联储在9月议息会议上的按兵不动，让神经紧绷的金融市场定了定心。

“美联储加息进度慢于预期，日本央行宽松出新招，均意味着全球宽松周期的延长，从短期看有利于金融市场。但从中期看，风险因素仍在增加。”玉至金典认为在国内货币高增、经济低迷、美联储加息预期背景下，人民币贬值压力仍存，宽松货币政策也将受到限制。

一、人民币贬值，房企融资成本增大导致资金压力大

以前国内渠道融资成本相对较高，融资难度也大大，很多大中型房企选择寻求海外融资通道。但是目前融资并不那么乐观，2014年开始整个房产行业火热的外皮已然褪去，炙手可热的局面已经遇冷，这种现状已经成为了海外共识。民币贬值似乎进入一种预期，这里还有一些房企的债务违约等因素导致整个海外融资成本提高以及难度变大。房企资金压力较大，即使能够进行融资将来也面临偿还较高的利息。

房地产是一个资金密集型行业，中国过去十几年的房价大涨很大程度上是受到人民币升值的影响，那么目前人民币贬值，对于海外投资者来说他们会持更加谨慎的态度。房产融资难度大，房产企业会加快回款速度，但是通过一些优惠政策加速回款是开发商常态，直接降价来加速回款目前来看只是小概率事件，毕竟房企拿地价格也较高。房企境外融资规模不大，人民币贬值对于多数房企来说冲击只是暂时的，冲击力度也有限。

二、人民币贬值，房价会涨还是会跌

人民币贬值势必造成资金外流，也就是说人民币不值钱了去海外买同样的商品将会花更多的钱。人民币一贬值就会有人问房价会跌吗?或者房价会继续上涨吗?房价，具体是涨是跌，还要根据现阶段具体的政策导向和市场供求关系来判断。

1、一线城市楼市供小于求

从2014年开始，楼市救市政策频出，尤其是2015年，但是行业本身已经告别了高利润、高增长和高回报时代。但是一线城市由于经济水平的发展，仍然具有较稳定的刚性需求在支撑，近一段时间一线城市的地王现象频出说明了开发商对一线城市的楼市仍然看好，所以一线城市很难会出现“立跌”情况。2016年7月18日报道，中国一线城市房价上涨较快，据测算，北京、上海、深圳12月新建住宅价格同比涨幅分别为8%、15.5%和47%左右。由此可以看出中国一线城市房价仍然处于上扬的状态。

2、二三四线城市库存较多，缺乏需求支撑

中国房地产及投资综合企业大连万达集团董事长王健林18日称，三四线城市的房地产库存可能需要四到五年时间去消化。二三四线城市库存过高，结构性过剩，明显处于供大于求的状态，正处于挤泡沫的进程中。有的三四线城市深陷楼市僵局，即使降价后也无人问津，有的地方甚至出现了“鬼城”。城镇化的进程看似是房产行业的春天，一些专家表示城镇化并不意味着房地产化，投资仍然需要谨慎。投资三四线城市的开发商不乏很多小开发商，目前房地产行业面临着洗牌，中小地产将逐渐退出这个行业。有的地方开发商由于资金的限制出现了很多烂尾盘，所以购买期房的购房者要注意购房风险。

三、人民币贬值，房产还值得投资吗?

不得不承认房产和股票是我国居民普遍的投资方式 ，配置资产在中国一直以来是成为一种根深蒂固的思想。人民币贬值对于普通民众来说会面临物价上涨，手里的钱不值钱了，就会想如何保值。有不少人认为投资固定资产最为靠谱。

很过人对中国房地产市场的未来并不乐观，目前来看房产保值之应用于少数城市，前段时间对于外资限制的放开其实对整个房产行业来说并不会迎来接盘侠。房产投资需要更加谨慎的态度，目前来看即使房价不涨也不跌那么再次卖出的流转率也相对放缓。在房地产的基本面、宏观经济的基本面、以及财富周期的基本面都发生变化的情况下，房产投资不再适合所有人，所以如果选择房产投资需要考略诸多升值因素。

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