当舆论猜测房价何时见顶时，8月17日，诞生于上海静安区的新地王再次让所有悲观者闭嘴。融信中国豪掷110.1亿元，刷新了半个月前浦东机场附近地块总价，新地王整盘保本售价将高达17万每平米。值得一提的是，去年上海的人均年收入为15.5万元，这意味着，不吃不喝一年买厕所的好日子也过去了。
房子成为了时代隐喻，房地产市场也变成了一幕巨大的人间喜剧。数不清的理论和数据看得人头昏脑涨，但当我们回到经济学的本源，从供需关系着手，我们会发现什么呢？
供过于求时，商品价格下跌，供小于求时，商品价格上涨，看不见的手会将价格调整到适当位置，以保持供需平衡。回头来看房子，连续十几年的上涨证明了中国的房地产市场供小于求，这其中发生了很多故事，比如人均收入上涨，比如城镇化、人口迁移，这些先略去不表，简单来说，就是要买房的人多，而房屋数量少。
既然房子少，按照市场规律，房地产商会建更多的房子以获取利润，但真实的市场毕竟不是纸上谈兵，建房子有一项必不可少的要素——土地。而中国的土地资源由政府严格管控，开发商要以竞价的方式从政府手中购入土地。地王的频繁出现可以看出土地出让金的逐年攀高，有统计显示，10年前地价在整个房价中大概只占20%，近几年则上升到60%甚至更高。华远地产董事长任志强多次就土地出让事宜“开炮”，认为土地出让金是推高房价上涨的“罪魁祸首”。
一、土地真的稀缺吗？
与多数人的直觉相反，即使是在13亿人口的中国，土地也是完全够用的。我们小时候总被教育“中国人多地少，土地资源紧缺”，这也被称为基本国情之一。但根据权威数据统计，我国建设用地面积约35万平方公里，占国土面积的3.6%；其中城市建设用地面积约4.7万平方公里，仅占国土面积的0.49%。而就在这样狭小的区间内，居住着全国将近一半的人口。
事实上，“人多地少，土地资源紧缺”的论断，仅仅是针对耕地面积而言的。建国初期，粮食短缺，能获取更多优质土地种粮食才是当务之急。而现在，随着粮食产量的提高，国际贸易的发展，粮食已不再是主要问题。对于城市发展而言，“人多地少”纯属误读，即使不触碰20亿亩耕地红线，用于发展的土地也是绰绰有余。
之前我们了解到，房价上涨的一个重要原因是地价居高不下，那么政府只要多供给一些土地，地价自然下降，房价也会随之下跌了。没那么简单，中国特色的土地制度是，国家是最大的土地所有者，在政府垄断土地的情况下，对建设用地供给实行严格的计划管理，保证了土地的稀缺性，也就是说，在这种情况下，政府可以将土地卖给开发商或者给银行作抵押物以换取资金。
社科院金融研究所研究院易宪容认为，土地价格暴涨实际上是地方政府与房地产开发商合谋的结果。因为地方政府借房价上涨，与房地产开发商一起合谋推高土地的价格，最受益者是地方政府。这不仅会引诱相应城市的房价继续上涨，引诱更多的住房投机炒作者涌房地产市场，而且也会进一步推高土地的价格，造就土地市场的繁荣。
总而言之，土地是富余的，这些土地本可以用来建设更多房屋，但政府通过人为手段控制土地供应，造成了建设用地稀缺的现象，今年第一季度，上海仅供应土地（不包括工业用地）42.48公顷，比去年同期下降67.43%，为五年来最低值。其中住宅供应面积为27.15公顷，比去年同期下滑72.39%。土地市场供小于求，必然导致地价飙升，而不断涌现出的地王只不过是“狼多肉少”的情况下那几匹最强壮的狼。
经济学家马光远也撰文写道：“上海其实不缺地，但在土地供应大幅度减少的情况下，开发商只能哄抢有限的供应。今年前7个月，上海完成供地计划的30%，这种人为制造短缺的情况下，不出地王倒是奇怪了。”
二、政府为什么人为制造“土地稀缺”？
政府垄断土地有它的成功之处。事实上，不管是日本、韩国，还是新加坡、台湾，都实行了与中国大陆类似的、强有力的土地资源管制手段。那些缺少土地管制的国家大多违章建筑横行，贫民窟遍地。比如刚刚举办奥运会的巴西，贫民窟紧挨着里约热内卢的繁华街区，由此衍生的卫生、暴利犯罪及社会问题数不胜数。
政府对土地资源的管理还有一个更重要的作用，即提供推动城市化的初始资本。分税制改革实施之后，财权收归中央，地方政府利用土地信用获取资金推动城市化建设，那些拉动地方GDP增长的基础设施投资，棚户区改造，城镇化建设，大多是由地方“土地财政”来买单。据统计，2012年各地方政府“土地财政”收入为2.7万亿，比土地财政规模更大的是以土地为信用的相关抵押贷款，达6万亿，而同期中央税收只有11万亿。如此看来，“房地产是中国经济支柱产业”的论断所言非虚。
以GDP为导向的发展模式和巨量的借贷让地方政府陷入了卖地-还款-再借贷的恶性循环中，一些地方政府不得不刻意将地价炒高以便支付银行贷款，之后再向银行抵押地块，从而获得后续发展资金。以北京为例，在《中国经济周刊》2014年发布的《土地财政依赖度排名》中，北京排名全国第六，土地偿债占政府总债务量的50%-60%，规模达3600亿元。
地方政府的巨额赤字已经成为亟待解决的问题，以往地方政府希望多卖地，以赚取更多资金，为此经常与国土资源部门讨价还价，甚至虚报预期人口。但近来地方与中央达成一致，尽量减少投放市场的土地资源，最有可能的解释是，地方政府意识到了保持土地价值的重要性，一旦土地超发，价格下跌，那么再想通过土地盈利将变得非常困难，这可能会导致政府债务大规模违约，从而引发系统性风险。
事实上，不只是地方政府，整个中国社会都面临着巨大的债务问题。最近几年，中国银行业大多数的抵押贷款都与房地产相关。央行发布的金融数据显示，今年7月新增的4636亿元贷款几乎全是房贷。
房价和债务问题相伴相生，成了一条绳上的蚂蚱。易宪容也认为，就当前中国的债务率来说，只要房价不下跌，银行与房地产相关的贷款都是优质资产，发生危机的概率不会太高。但是，如果中国的房地产泡沫破灭，与房地产相关的债务风险立即会暴露出来。
三、重庆是怎么做的？
重庆的人口超过3000万，每年主城区人口也要增加几十万，可以算得上西南地区最有竞争力的城市。近两年经济发展迅猛，GDP增速已经连续两年位居全国第一，人均薪酬只比北京少约1200元，但房价却始终稳定在6000-7000元每平米。这是北上深十几年前的水平，现在在北京买一套房子所花的钱，可以在重庆的相同地段买7.5套相同面积的房子。
有数据显示，五年来重庆的房价只上涨了12%，而同期的一二线城市、省会城市房价飙升，重庆作为一个直辖市几乎成为了中国一二线城市房地产的价格洼地。重庆能取得如此成绩与市长黄奇帆的房价调控政策密不可分。
为了缓解城市用地紧张的情况，黄奇帆上任后不断增加供地，重庆目前每年会增加14%的城市建设用地，大量的供给平抑了地价，地价上不去，房价自然不高。其次，重庆的保障房供地占比达到22%，远高于上海的14%，保障房成本低，租金低，建得多了，自然失去了炒房的基础。
对于重庆的楼市调控，黄奇帆曾这样解释：“调控地价十分重要，别以为地价高了赚钱，政府收入高了就是好事，它是个好事，但如果唯利是图，一根筋把地价推高，长远就使得房地产价格过高，工商企业房产资源成本过高，最后使得这个地方工商经济萧条，无法良性运作，这地方的人气都转到了泡沫房产，而不务实业，最后毁坏了整个城市发展的方向，后果就很严重。”
另外，重庆的房产税也是一大亮点，住宅单价在均价三倍以下的收0.5%房产税，三倍到四倍收1%，四倍以上为1.2%。税率不高，但政府目的很明确，即鼓励一人一套房，避免炒热房价。
地价低了，那债务问题怎么解决呢？要知道，2014年的重庆还是中国地方政府中负债率第二的城市。首先，重庆的卖地收入并没有减少，数据显示，重庆2015年的土地出让金也超过了1000亿，排名全国前十位，另外，重庆采取了包括资产变现、债务重组、转换抵押物等多种途径消化政府债务。
结果就是，至2014年底，重庆债务率（债务与GDP之比）下降到77%，债务余额5900亿，比2013年底减少1090亿。
厘清了以上逻辑，我们就会发现中国房价高企的原因与土地政策相关，更与地方政府的收支情况密不可分，而现今地方政府严重的债务问题涉及范围太广，更牵涉到经济转型、政治改革等一系列问题，想要化风险于无形绝非朝夕之功。
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发表于 2016-8-26 12:33:36
