私募排排网：楼市冷却，股市却在重燃?
离2018年结束只有一个月了，这一年里，无论是A股市场还是楼市，都变幻莫测，可谓是一波三折，然而即使到了年末之际，整个市场依旧没有消停下来。对于楼市而言，近期消息面一片混乱，市场风向也十分诡异。楼市无小事，在楼市这片神奇的市场上从来都不缺新闻，尤其不缺刷屏级别的新闻。
这边，作为全国楼市风向标的北京，在四环内的稀缺楼盘出现了罕见的“滞销”情况;那边，同样一马当先的深圳传出楼市“熔断”，对房价涨跌超15%设立备案制度;更有房价曾一路领先的厦门开发商开始“割肉”卖楼……怎么们看都是一片极其萧条过冬的迹象。
不少媒体开始发声楼市是否处在楼市崩盘的争议，楼市交易频频遇冷，但与其惺惺相惜的地产股却能持续逆市大涨。自10月年中旬以来，地产股就开启了连涨之路，地产股在熊市震荡的大A股颓势下上可谓是大放光彩，走出逆市行情，成为了撑起中国资本市场的半边天。
北京滞销?厦门割肉?深圳“熔断”?楼市要崩?
是的，你没看错，作为房地产的“带头老大哥”，曾经创造出了一个又一个“日光盘”和“夜光盘”的光辉战绩，这一次却出现了罕见的滞销局面，让众人惊讶。
近日，“号称”北京四环内稀缺房源的北京市丰台区某楼盘，拥有极佳的地理位置，但首批300多套房源在开盘10天后，仍然没卖完。值得注意的是，在北京严控新增建设用地的情况下，在四环以里已经鲜有新房项目和新增住宅供地指标了，可处于这样奇货可居地段的房子，却不仅没有出现预料中的万人疯抢局面，还出现了滞销。
无独有偶，近期厦门的楼市也不容乐观，犹记得一年前房价一路飙升的厦门成为了中国房地产市场的焦点，其激进程度可谓是震惊全国，闽系开发商和厦门高房价一时间成为了市场标志。
风水轮流转，神话破灭，一年以后的今天，市场消息显示，厦门某开发商竟然以低于拿地价的低价格割肉甩卖精装修住宅房，排排君见过楼盘打折促销的，却还没见过亏本卖楼的，卖一套亏上百万元也愿意交易，让不少人纷纷猜测地产商遭遇资金链危机。
近期香港房价遭到变局，开发商逃离、购房者违约，隔海相望的深圳楼市传言也越来越多，曾经在全国一骑绝尘的深圳房价，最近满屏在刷“深圳断供潮”“深圳7折拍卖房”的消息余热尚未过去，深圳要学大A股搞“熔断”的传闻又席卷而来。不过随后就有辟谣消息传出，表示这是误读。意见稿中说的是调整幅度超过15%的要备案，并不是限制价格涨跌，但网友们并不买账，议论依旧炸开了锅，认为无论涨跌，幅度控制在15%似乎就是深圳政府目前的态度了。
几大城市纷纷传出交易遇冷，一瞬间关于楼市崩盘在即的声音蜂拥而至，此外还有几条消息也让不少人相信楼市寒冬的来临。
第一是土地流拍，据中原地产统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗，平均每天4宗。而在近年来流拍量最高的2014年，总流拍宗数仅仅只有345宗，也就是说，今年前几个月的土地流拍数量已经远远超过了近几年的全年最高值。
第二是房企负债高企，数据显示，在2018上半年，全国136家上市房企最新资产负债额超过10万亿，平均负债率约80%，创下13年来新高。
第三是房企裁员潮，10月8日，上海中原公布，受房地产市场调控政策影响，公司遭遇极大的业绩及运营压力，自2018年10月1日起针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整。同时，万科、碧桂园、恒大、绿地也都先后传出大规模裁员消息。
虽然没有爆发大规模的地产中介倒闭或者关门潮，但多家中介公司都曾向媒体透露，今年以来，成交量的萎缩已经严重影响到了他们的收入，这次房地产行业的寒冬是其从业近20年来感受最深的一次。
楼市冷却，股市却在重燃?
由于国内外多重因素的影响，从下半年以来国内经济就面临着较大的不确定性和下行压力，房地产短期看金融，全国各大城市在楼市上都出现了降温的趋势，A股市场也在不断探底的过程中寻求绝处逢生之路。
但最近沉迷于资本市场建设的排头韭菜们却发现，在整个房地产行业高呼寒冬将至，连排头老大哥也喊“活下去”这样危机重重之际，地产股最近却呈现出持续上涨趋势，看来继“房价为什么只涨不跌”之后，资本市场又要再添一大诡异现象了。
根据同花顺数据显示，近一个月以来A股的房地产开发板块涨幅高达5.74%，三次挺近前十，跑赢大盘。在11月19日的市场表现中，多支地产股自上午开市以来就一路领涨，多支股票涨停，地产股迎来了久违的整体暴涨局面，板块内近100只个股飘红，板块总市值飙涨超600亿元。地产板块的暴动不仅仅发生在A股市场，港股市场也是如此，港股市场方面，地产板块也出现集体拉升，半日市值就飙涨了934亿元。
楼市遇冷，股市却在重燃?究其原因，利率松动，落户放开，央媒发声支持等不断吹来的暖风，让市场表现出了活力。同时虽然各地的调控政策依然没有放松，但从房地产企业公布的三季报来看，交出的成绩单依然可圈可点，据中原地产研究中心分析数据显示，盈利房企占比达91%，只有9家出现亏损。
三大原因助推地产股回温
首先，房贷利率的松动。
进入今年下半年以来，从一二线城市到三四线城市，多个城市的银行利率都开始出现回调，部分城市甚至将房贷利率下降的范围从首套房扩展到二套房中。
例如北京：
无独有偶，杭州《都市快报》也报道，杭州部分银行的首套房贷利率出现松动，上浮比例从15%调低到10%。部分银行，不仅首套房房贷利率下浮，二套房房贷利率同时出现松动。
同时，通过梳理各媒体近期报道可以看到，北京、深圳、南京、杭州等城市首套房贷利率都开始出现了下调迹象，放款速度加快等利好消息屡见不鲜。
在近几年中，购房者既面临着房价上涨，也面临着房贷成本的增加压力，可谓是腹背受敌，房贷利率下降，将会有效的激发购房者进场上车的动力，加快楼市去库存化。
其次，央媒发声唱好楼市，房地产税声音全无。
之前闹得沸沸扬扬的房产税最近开始销声匿迹。11月上旬，全国经济的风向标《经济日报》连续发文为楼市发声，“不希望楼市过于冷清!”、“房地产行业并不是进入寒冬，而是有望迎来新的春天”。
央媒这次一反常态频繁为楼市发声，代表了高层的声音，也在一定程度上也给了资本市场和楼市信心，中国的楼市更多的是政策市，楼市走向最重要的还是要看政府的态度和定调。
第三，城市抢人接盘助推楼市升温。
除了利率回调和央媒发声之外，人口方面的利好政策也为房企在交易市场和资本市场上增添了些许信心。尤其是在2018下半年之后，各个城市的人才争夺战进入了白热化阶段。以西安为例，你见过，抢人大战开始之初，是要开誓师大会吗?一股雄赳赳气昂昂跨过鸭绿江的霸气，更是把抢人指标落实到各个分局，具体到个人。
可以看到，在今年的金三银四的销售旺季，西安楼市开盘率去化率基本上接近于90%。房价也一路走高，之前还在发愁去库存的西安市政府，甚至出台了摇号政策。
楼市要崩还是回温，机构观点不一
金鼎资管董事长龙灏： 中小房企的冬，强者的春!
龙灏在接受私募排排网采访时表示，关于房地产遇冷被降价的事件不断被媒体报道来看，好像房价确实进入下降的拐点一样，但从资本市场来看房地产板块股价却在不断上涨，明显跑赢大盘，这与房地产板块整体业绩普遍提高有关，特别是万科囤地成为热点来看，房地产政策的冬季并没有影响到龙头企业，也给后期后期房地产龙头企业在并购重组中小房企提供了绝佳机会。控制房价的政策出台不少，而在北上广深来看房价并没有出现较大比例的跌幅，只有个别三四线城市在快速上涨之后出现了回落，也并没有到真正的低估值区域，反而阻止了部分刚需购房者;龙灏认为监管层可以从打击房企囤地囤房开始，加速推出房产税收政策，真正的做到房子是用来住的不是用来炒的理念。
高溪资产合伙人陈继豪：房地产调控目前没有松动迹象
陈继豪向私募排排网介绍。地产股上涨是因为大部分跌破净资产，存在价值回归，原理跟前期的券商股一样，属于补涨行情。 地产股同样如此，这次上涨只是回归净资产，不是认同未来地产行业要上升。毕竟房地产调控目前没有松动的迹象，加之现在整体大环境不好，投资买房除了刚需之外，无法做投机，因此，房地产业已经进入冬天，和股市一样，需要很漫长的时间磨底。 所以主线都是超跌反弹罢了。
华安基金首席经济学家林采宜：楼市下跌是大概率
华安基金首席经济学家林采宜认为，只要不出现严重的通货膨胀，房价下跌是大概率。随着利率中枢上抬和住房信贷优惠政策的终结，支撑房价持续上涨的宽松货币环境已不复存在。2017年，我国居民总负债占可支配收入的比重从2008年的31%上升到79%，居民负债率的大幅上升叠加可支配收入增长速度的下降，导致居民的住宅购买力受到严重削弱。无论从人口因素，收入因素、货币环境还是信贷政策来看，未来支撑房地产价格持续上涨的条件都已不复存在，在这种情形下，房价上涨预期的改变只是时间问题。
海通证券姜超团队：跌幅应该不会超过30%
海通证券姜超团队近期在研报中指出，预计这一轮中国房价的跌幅应该不会超过30%。本轮房价的上涨始于2015年，过去4年当中许多城市的房价上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后有着居民巨额举债的推动，显然不合理。姜超团队认为，在中国购房对首付有着明确的要求，因此只要房价跌幅不超过30%，就不会出现大量的房屋负资产，对于中国金融体系也不会产生系统性风险的冲击。
摩根大通：明年中资地产股将迎来多项正面因素
摩根大通在11月28日发表报告称，中资地产股将迎来包括售价回稳、增长优于预期，投资回报率良好及信贷市场稳定在内的多项正面因素。内地楼市将持续回稳，企业风险会有所下降，预计大型内房商会更具防守性。该行看好具良好风险管理的中资房地产商，资产负债表较强的中资地产股未来可以较低成本取得地皮，并在未来几年获得增长。
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